L'acquisition d'un bien immobilier peut être réalisé sous différentes formes. La société civile immobilière en est une. Lorsqu'en plus toutes les personnes constituant cette sci ont des liens de parenté entre elles, on peut alors parler de société civile immobilière familiale. Cette solution est particulièrement adaptée pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier et a de nombreux avantages.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une société civile immobilière familiale regroupe des membres d'une même famille comme associés et a pour objectif de gérer un patrimoine immobilier. Il suffit de deux personnes pour la créer, à condition qu'il existe un lien de parenté entre eux (y compris un lien d'alliance). Ce sont les associés fondateurs.
Chaque associé doit impérativement fournir un apport au capital social de la SCI, qu'il soit financier ou en nature. En échange, il reçoit des parts sociales de la SCI.
Le fonctionnement de la SCI familiale est déterminé par les associés fondateurs qui inscrivent les règles à suivre dans les statuts. Un ou plusieurs gérants sont désignés par les associés, leurs pouvoirs sont définis également dans les statuts. Ils auront la charge d'administrer la SCI et de gérer les biens immobiliers concernés.
Chaque associé possédant des parts sociales dans la SCI peut avoir accès aux documents internes de gestion, participer aux décisions (nomination des gérants, approbation des comptes…) et demander l'arbitrage des autres sur une question particulière.
Si la SCI génère des bénéfices, des dividendes peuvent être distribués aux associés, proportionnellement aux nombres de parts sociales qu'ils possèdent. S'ils en décident ainsi, les bénéfices peuvent être affectés à une réserve.
Chaque associé est responsable des dettes de la SCI, proportionnellement aux nombres de parts sociales détenues. D'éventuels créanciers peuvent donc se retourner vers les associés pour leur remboursement, y compris en saisissant leurs biens personnels.
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SCI familiale avantages et inconvénients
La création d'une société civile immobilière familiale peut avoir plusieurs objectifs :
- Constituer et transmettre un patrimoine immobilier avec des coûts de succession réduits,
- Mettre en place une indivision entre héritiers,
- Impliquer des membres de sa famille dans un projet immobilier.
Cette structure permet de profiter d'avantages fiscaux non négligeables permettant d'organiser facilement un héritage. Il est possible d'effectuer des donations inférieures à 100 000 euros et ainsi bénéficier d'abattements et d'être exonéré de droits de succession. Ces donations peuvent avoir lieu tous les quinze ans.
Il y a néanmoins quelques inconvénients. Les règles de gestion d'une SCI sont relativement lourdes. La tenue d'Assemblées générales régulières et une comptabilité stricte sont nécessaires, ainsi qu'un certain nombre de formalités administratives. Les associés sont également totalement responsables des dettes de la SCI en fonction des parts sociales leur appartenant.
Comment créer une SCI familiale ?
La création d'une société civile immobilière familiale nécessite de réaliser un certain nombre de démarches administratives. Les documents suivants doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce :
- Les statuts de la société qui expliquent notamment les règles de fonctionnement de la SCI,
- Une attestation de non-condamnation des gérants indiquant qu'ils ne font pas l'objet d'une interdiction de gérer une société,
- Un justificatif de domiciliation du siège social prouvant que la SCI a le droit d'occuper les lieux,
- Une attestation de parution d'une annonce légale, permettant d'informer de la création de la SCI,
- Une déclaration des associés de la SCI désignant les personnes physiques possédant plus de 25% des parts sociales.
La rédaction des statuts de la société peut être réalisée par un notaire, mais ce n'est pas une obligation.
En revanche, il est obligatoire de faire appel à un notaire si un bien est acheté à la création de la SCI ou lors de l'apport d'un bien immobilier. Il rédigera alors un acte authentique et fera une publication à la conservation des hypothèques.
Chaque apport d'un bien immobilier dans la SCI fera l'objet de frais de notaire correspondant aux droits d'enregistrement et aux différents frais liés au greffe. L'achat d'un bien lors de la création de la SCI permet de réduire les frais de notaire, notamment ceux liés à la rédaction des statuts.
Comment se passe l'acquisition d'un bien immobilier ?
La SCI peut être créée à l'occasion de l'acquisition d'un bien.
Chaque associé peut souscrire un prêt à titre personnel et apporter la somme pour l'achat du bien ou placer les fonds dans la SCI comme un prêt ou une avance. La société civile immobilière peut également réaliser un emprunt bancaire. Dans le cas d'un emprunt personnel, l'associé concerné pourra en déduire les intérêts de ses revenus fonciers.
Comme pour toute transaction immobilière, elle doit être authentifiée par un notaire.